禾盛景觀?????
報道：目前中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了下半場快結(jié)尾的階段，各級地方政府不再歡迎單純的房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)而支持和吸引那些帶產(chǎn)業(yè)的項目，政府尤其歡迎產(chǎn)城結(jié)合、產(chǎn)人結(jié)合和產(chǎn)融結(jié)合的大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體，該類項目能夠為地方政府帶來稅收、帶來就業(yè)、帶來民生這種社會效益，因此康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體就越來越受到各級地方政府的歡迎。
包括萬達、恒大、融創(chuàng)、中冶置業(yè)在內(nèi)的一批知名開發(fā)商都在具有稀缺性的旅游目的地布局，主打以生態(tài)環(huán)境為賣點的康養(yǎng)、文旅地產(chǎn)項目，而種種跡象也表明，隨著中國人口老齡化加速以及人們對于美好生活環(huán)境關(guān)注度提高，這類以環(huán)境為主要賣點的地產(chǎn)需求正在逐步升溫，有望成為市場黑馬。
很多人認為養(yǎng)生旅游需要政府的支持，那么其實這個說法在前幾年是對的?，F(xiàn)在來看這個說法也不完全正確，甚至說是錯誤的。
因為以前我們針對于養(yǎng)生旅游，實際上以前是養(yǎng)老社區(qū)，那個時候特別是民政部門對這種養(yǎng)老支持力度非常大，按床位補，有一個床位每年補一萬塊錢左右，所以很多的開發(fā)商就是依靠這種政府這個補貼來掙錢，而個人所交的錢很少。
但現(xiàn)在來看，作為康養(yǎng)旅游或者是養(yǎng)生旅游來講，這是一個大的產(chǎn)業(yè)。文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，被譽為“朝陽產(chǎn)業(yè)”，涉及吃、穿、住、行、購等多個方面，有著相當(dāng)大的目標人群，可以在短時間內(nèi)迅速拉動消費，前景非常的廣闊。
面對這樣一種新的形勢、新的階段，全國房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)型投資大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體項目。但是大家普遍缺經(jīng)驗、缺模式、缺運營方式。
從目前來看遠離大城市、遠離城市中心區(qū)域的大型風(fēng)景名勝區(qū)的所謂康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項目失敗的越來越多，到底原因是什么呢 如果說成功的項目鳳毛麟角失敗的項目越來越多，那么這個行業(yè)還值得投資嗎？
“銀發(fā)經(jīng)濟”浪潮下的市場潛力
統(tǒng)計局發(fā)布的人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年末，我國60周歲及以上人口24949萬人，占總?cè)丝诘?7.9%，增加859萬;65周歲及以上人口16658萬人，占總?cè)丝诘?1.9%，增加827萬，老年人口比重持續(xù)上升。而世界衛(wèi)生組織預(yù)測，2033年前后中國老齡人口將翻番到4億，到2050年，中國將有35%的人口超過60歲，成為世界上老齡化最嚴重的國家。
顯然隨著我國老齡化速度的加快，老年人口的爆炸式增長。獨生子女家庭越來越多，城市空巢率越來越高，在此背景下，健康老齡化成為我國應(yīng)對人口老齡化的必由之路。
國家也在持續(xù)加碼康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計，2013年以來先后出臺了《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》《關(guān)于促進健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》《關(guān)于促進旅游業(yè)改革發(fā)展的若干意見》等指導(dǎo)性文件，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來重大戰(zhàn)略機遇，提供了政策利好大環(huán)境。
2016年發(fā)布的《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》則指出，應(yīng)積極促進健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式，到2020年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模超過8萬億元，到2030年達到16萬億。隨著人們生活水平的提高和健康消費意識的提升，養(yǎng)生、醫(yī)養(yǎng)、養(yǎng)老產(chǎn)品日漸成為消費熱點。
從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前景來看，從國家政策的支持力度來看這個行業(yè)肯定是會越來越好，是一個藍海，是一個朝陽產(chǎn)業(yè)。
面對這樣一個重大的戰(zhàn)略機遇，面對這樣一個產(chǎn)業(yè)機會窗口、面對這樣一個大風(fēng)口，房地產(chǎn)開發(fā)商如果要轉(zhuǎn)型投資康養(yǎng)地產(chǎn)的話到底需要注意哪些問題，到底需要解決哪些問題。
轉(zhuǎn)型康養(yǎng)需注意十個問題
1.缺乏敬畏感，急功近利導(dǎo)致死得快
很多商界精英，在企業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型或二次創(chuàng)業(yè)過程中，發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這個行業(yè)既有國家政策大力支持，也存在著日益增加的市場規(guī)模，于是積極跨涌入，但往往忽視了風(fēng)口之下暗藏陷阱。目前中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是典型的“三高一低一長”產(chǎn)業(yè)，即“高風(fēng)險、高投入、高技術(shù)、低利潤、回報周期長”，玩轉(zhuǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)有諸多陷阱，譬如“資金投入巨大、開發(fā)時間長、運營經(jīng)驗匱乏、專業(yè)人才匱乏等”。玩不好，按照自己以往的投資邏輯和企業(yè)運作思維來搞，反而死的更快。
2.沒有產(chǎn)業(yè)支撐，項目缺少“生命力”
一些養(yǎng)老地產(chǎn)項目，動輒投資數(shù)十億、占地規(guī)模幾百上千畝，規(guī)模大，設(shè)施齊全，業(yè)態(tài)多，但沒有產(chǎn)業(yè)支撐，始終沒有形成產(chǎn)業(yè)鏈，單獨依靠養(yǎng)生度假娛樂，嚴重背離“產(chǎn)業(yè)支撐”之根本，經(jīng)營不久就難以為繼。沒有產(chǎn)業(yè)支撐，就沒有長久的生命力。嚴格來講，養(yǎng)老地產(chǎn)里的娛樂、餐飲、住宿、購物、度假、商業(yè)服務(wù)等，都是附加值，都是錦上添花，不是主體，更不是養(yǎng)老地產(chǎn)的支撐。這些項目看起來眼花繚亂，但都不足以對養(yǎng)老地產(chǎn)的根本產(chǎn)生支撐作用。
3.缺乏依托，孤木難成林
養(yǎng)老地產(chǎn)大多地處郊外，千萬不要想著方圓多少公里內(nèi)，就你一家養(yǎng)老地產(chǎn)，獨門生意就好做。事實上，一個獨立的養(yǎng)老地產(chǎn)，如果周邊沒有其它吸引人的資源作為依托，不僅不會壟斷生意，甚至基本沒人愿意來。絕大多數(shù)的養(yǎng)老地產(chǎn)是依托不了景區(qū)的，依托不了景區(qū)的養(yǎng)老地產(chǎn)，怎么辦呢 那就要尋求以下依托模式：抱團依托、跨界依托、特產(chǎn)依托、復(fù)興依托、稀缺依托、品類依托、位置依托、自我依托等。
4.沒有差異性規(guī)劃、盲目跟風(fēng)
目前許多養(yǎng)老地產(chǎn)壓根沒有規(guī)劃，緊跟流行，全靠抄襲，最后搞得不倫不類。一方面，閉門造車，完全憑自己主觀判斷搞開發(fā)建設(shè)，沒有主題，沒有創(chuàng)意，沒有吸引力，完全喪失競爭力。更有甚者，完全拷貝附近一個盈利好的養(yǎng)老項目。另一方面，一些規(guī)劃師，只是把其他養(yǎng)老地產(chǎn)的項目拆零散，再組裝成一個新的方案來濫竽充數(shù)。
5.不懂營銷，自認為“酒香不怕巷子深”
新媒體時代，新的營銷手段層出不窮，可是當(dāng)你告訴莊主用社交網(wǎng)絡(luò)平臺不用花錢，只需營造氛圍、推介項目、互動交流培養(yǎng)感情、實時制造話題引起關(guān)注時，某些投資人一句話完事：我不會!他們以為養(yǎng)老地產(chǎn)建成，環(huán)境優(yōu)雅、設(shè)施齊全、吃住不愁，都市報上登幾個版的廣告就可以等著顧客上門了。但這個時代真的過去了!
6.不懂運營，全盤皆輸
當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)、養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的項目，不缺規(guī)劃師、設(shè)計師，不缺施工方、材料供應(yīng)方，缺的恰恰就是運營高手——操盤手!操盤手要做的就是團隊建設(shè)、日常運營、品牌塑造、持續(xù)銷售、服務(wù)升級、危機公關(guān)。一個養(yǎng)老地產(chǎn)從開業(yè)，運營，健康發(fā)展，最后實現(xiàn)盈利，全靠操盤手帶領(lǐng)團隊的運營能力。
7.不愿學(xué)習(xí)，固步自封
這個時代最大的特點就是變化快，新科技、新手段、新形式日新月異。你打個盹，就可能錯過一次發(fā)展的機會。養(yǎng)老地產(chǎn)面臨著前所未有的新形勢、新業(yè)態(tài)、新環(huán)境。比如對有些投資人來說，土地運作流轉(zhuǎn)、PPP、聯(lián)盟運營等概念都是以前沒有接觸過的，更別說一系列讓人眼花繚亂的新生事物了。只有將學(xué)習(xí)、考察、調(diào)研、培訓(xùn)等常態(tài)化，方能實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康發(fā)展。
8.理解偏差，投資誤入歧途
房地產(chǎn)的高端基本上是看“地段價值+硬件價值+外部配套價值”。養(yǎng)老地產(chǎn)的高端實際上看三個方面，第一個是人護比，第二個是配套比，第三個是人性關(guān)懷。養(yǎng)老項目的高端并不是拼硬件的高檔，而是拼軟件的細節(jié)。如果不理解養(yǎng)老“高端”的真正內(nèi)涵，僅僅是把重點放在硬件的打造上，就是誤入歧途。
9.養(yǎng)老地產(chǎn)成本過高，經(jīng)營壓力大
這里的成本分為兩個方面，一是養(yǎng)老地產(chǎn)對人力資源的要求高，在普遍物價上漲的大情勢下，用工成本高，而且養(yǎng)老地產(chǎn)大多在城郊，相對于遠郊的農(nóng)村用工，成本偏高。第二就是土地成本，動輒數(shù)百萬一畝。如此高額的成本，必然帶來巨大的經(jīng)營壓力。
10.不會處理同政府的關(guān)系
無論是土地運作，還是項目申報，亦或項目的建設(shè)，再或基礎(chǔ)配套的完善，甚至資金缺口的彌補，等等，方方面面的諸多工作都有待對政策的正確把握、同政府的密切合作才能達成。退一萬步講，政府的相關(guān)補助也是許多養(yǎng)老地產(chǎn)前期立足生存的主要依靠。
